不動産を売却する際に、個人と法人では違いがあるのでしょうか。また、法人の場合には税金など、注意が必要ですがポイントはご存じでしょうか？法人と個人で違う不動産売却の注意点についてご紹介します。

個人と法人で違う不動産売却の注意点を知りたい！

売却のタイミングや個人、法人の別によって、異なるのが不動産の売却です。注意点を知って、上手に活用しましょう。

不動産の売却について以下の順にご説明します。

⚫︎個人と法人での税金の違い
⚫︎効果的な売却のタイミング
⚫︎売却時の注意点

個人と法人の税金の違い

法人と個人では、税務上や法律的な違いがあるので、注意が必要です。まずは、税金の違いについて解説します。

個人で不動産を売却した場合は、不動産売却の利益に対して譲渡所得税がかかりますが、法人で売却した場合には法人全体の利益に対して法人税が課税されます。法人はすべての売上を合算されるので不動産売却における損益は、会社の経営や業績にも影響します。また、課税事業者である法人は、不動産売却時には建物に消費税が課税されるので要注意です。

⚫︎法人でかかる主な税金

・法人税
・法人住民税
・法人事業税
・建物に消費税がかかる

⚫︎個人でかかる主な税金

・譲渡所得税
・消費税は譲渡所得税、印紙税、登録免許税、仲介手数料などにかかる

法人が消費税の課税事業者であれば、建物に消費税が課税されるので、会社の業績などと併せて、売却時期を検討する必要があります。個人の場合には利益が出ると譲渡所得税という形で税金がかかりますが、法人のように合算されません。

効果的な売却のタイミング

個人には特例などがあるので、不動産売却寺にはどんな特例に当てはまるのか調べていくことが必要です。たとえば、所有期間が５年以内なら短譲渡所得、５年超えならば長期譲渡所得の特例制度が利用できます。また、居住用の不動産であれば、3,000万円の特別控除が使えますし、相続財産の特例や買い替えの特例なども活用できます。

法人には特例はありませんが、不動産の売却益は法人全体の収益に含まれますので、売却益を他の所得に分散して法人税の税率を下げることもできます。

これらを踏まえた不動産売却のタイミングは個人と法人では異なります。それぞれの状況に応じた最適なタイミングを見極めることが重要です。

個人における売却タイミング

個人では譲渡所得税の考慮、特例の利用、市場の動向を踏まえて売却のタイミングを見極めましょう。

1. 譲渡所得税を考慮したタイミング

◆保有期間5年の境界

・5年未満の売却: 短期譲渡所得（税率39.63%）で課税されるため、税負担が大きい。
・5年以上の売却: 長期譲渡所得（税率20.315%）となり、税負担が軽減される。
⇒ 節税を重視するなら、5年を超えてからの売却が有利です。

2. 特例が利用できる状況

◆居住用財産の3,000万円控除

・自宅を売却する場合、この特例を活用することで課税額が大幅に減少します。
⇒ マイホームの売却は、この特例が適用される状態で行うのがベストです。

◆買い替えの特例

・売却資金を新しい不動産の購入に充てる場合、譲渡所得の課税を繰り延べできる。
⇒ 買い替えの予定があるなら、同一年度内で計画的に行うと有利です。

3. 市場の動向を踏まえたタイミング

◆不動産価格のピーク

・地域や物件タイプによって価格が変動するため、周辺エリアの価格上昇タイミングで売却するのが望ましい。
⇒ 不動産市場のトレンドを調査し、価格が高い時期を狙いましょう。

4. ライフイベントの変化

◆住み替えや資金需要

・生活環境の変化（結婚、転勤、老後資金など）に合わせた売却が合理的です。

法人の売却タイミング

◆決算期を考慮したタイミング

・利益圧縮のための損益調整
・売却益が発生すると法人税の課税対象となります。売却損が出る場合は他の収益と相殺できるため、損益計算書全体を見てタイミングを調整します。
⇒ 税負担を軽減したい場合、利益が少ない年度で売却するのが有効です。

◆減価償却資産の売却

・未償却残高を含む資産価値を考慮し、タイミングを決定します。

◆消費税の免税期間

・消費税免税事業者の期間中
・建物売却が対象の場合、消費税負担を軽減できる可能性があります。
⇒ 免税事業者の期間を活用するとコストが削減できます。

◆キャッシュフローの状況

・資金繰りに応じたタイミング
⇒ 資金が設備投資や運転資金に必要な場合、計画的に売却する必要があります。

◆グループ内取引の活用

・関連会社への売却
⇒ 税制や事業再編に伴い、グループ内での売却を行う場合は適切なタイミングで実施します。

売却時の注意点

ここからは個人と法人の共通の注意点についてです。ぜひチェックしておいてくださいね。

売却時の注意点としては以下のような点があげられます。

①不動産の適正価格を査定する

→売却時には適切な売却価格を設定し、市場調査を行うことが大切です。市場の動向を踏まえることでタイミングを見極めましょう。

②税務リスク

→個人の場合、売却益を過小に申告しすぎる、特例を正確に適用できていない、不動産の取得費を誤計算している、不動産の名義人の実態と申告内容が一致していないなど。法人の場合、土地と建物の売却価格を正しく分けて計上していない、売却益や減価償却の計算ミスや簿価の扱い等で、売却益を適切に計上していないなどは、税務調査の対象となりえます。

③法的な手続きを理解する

→売買契約書の作成や手続きにおいて、不動産業者、行政書士、税理士などの専門家のアドバイスを受けると安心です。

おわりに

不動産の売却のタイミンがわからないという方や、税金などの手続きが大変そうという方は、不動産のプロに相談してみてみませんか？東栄建設では不動産売却のお悩みはお任せください。ご相談や査定のご依頼はお気軽にお問い合わせください。